2026.07.06
作者 | 马光远
房价会不会回到2021年的高点，这个问题不是情绪问题，是规律问题。
每个国家的房价的走势，从历史上都能找到一些规律：一般跌多少年，跌多少幅度，回到高点又需要多少年。虽然每个国家当然不一样，时间不同、跌幅不同、修复速度也不同，但大体可以作为参照。
大家一提到房价还能不能回到以前的高点，第一个想到的就是日本。
日本1991年房地产泡沫破灭以后，全国地价连续下跌十几年。根据日本国土交通省公布的数据，商业地价累计跌幅接近70%，住宅地价累计跌幅接近50%，然后一直在底部盘整，真正出现拐点，是2013年安倍经济学实施以后，加上日本央行长期超宽松货币政策，再叠加2020年以后全球流动性宽松，东京核心区房价才逐渐超过泡沫时期高点。
从1991年算起，接近30年，这是全球主要经济体里修复时间最长的案例。但除了核心区超过当年高点，日本不少地方城市直到今天仍然低于1991年高点。
再说美国，美国经历过很多次房地产崩盘，最近这一轮是2007年次贷危机。
根据美国联邦住房金融局（FHFA）和标普CoreLogic Case-Shiller指数，全国房价从2007年高点到2012年前后低点，累计下跌大约30%到35%，部分重灾区像拉斯维加斯、凤凰城、迈阿密等城市跌幅甚至超过50%。直到2017年至2018年，美国全国名义房价才重新超过2007年的历史高点，整个修复周期大约10年。
中国香港地区1997年亚洲金融危机以后，房价一路下跌到2003年，累计跌幅超过60%，之后随着内地经济高速增长、低利率环境以及资金持续流入，房价开始恢复，直到2017年前后整体超过1997年的历史高点，整个周期差不多也是20年。如果看第一次回到接近高点，大约用了十多年。
韩国1997年亚洲金融危机以后，全国房地产经历几年调整，首尔核心区域恢复较快，而人口流出的地区恢复明显偏慢。后来又经历2008年全球金融危机，再经过十多年，首尔核心区不断创新高，但韩国很多地方城市至今涨幅仍然有限。
再看看欧洲一些国家的案例。
2008年欧债危机以后，葡萄牙、西班牙、爱尔兰、希腊等国家房地产都经历了房地产大调整。可以补充下面这一段：
欧洲也经历过一次深刻的房地产调整。2008年全球金融危机、2010年欧债危机以后，西班牙、葡萄牙、爱尔兰、希腊等国房价普遍进入下跌周期。其中，西班牙2007年至2013年房价累计下跌约37%；
爱尔兰全国房价累计下跌约50%，首都都柏林部分住宅跌幅一度超过55%。但从2013年至2014年开始，随着经济复苏、就业改善、旅游业恢复、移民流入以及欧洲央行长期低利率政策，这些国家房地产开始进入修复周期。
不过，欧洲各国恢复速度并不一样。
葡萄牙和爱尔兰恢复最快，主要城市房价不仅超过了金融危机前的高点，而且近年来仍保持较强上涨势头；西班牙全国房价经过十多年修复，目前整体已经接近或超过上一轮高点。
相比之下，意大利由于长期经济低增长、人口老龄化和部分地区人口持续流出，不少城市房价至今仍没有恢复到危机前水平。
所以，全球房地产有几个比较明显的规律。
第一，日本属于特例，用了接近30年才回去，而且主要是东京等核心区域，大量郊区、远郊和人口流出地区至今没有恢复。
第二，大多数国家房地产调整一般持续四到六年，真正回到上一轮高点，中位数大约需要10年以上，很多国家需要12年、15年，甚至更久。
第三，并不是所有房子都会回来。
真正经历过房地产大调整以后，最后能够重新创出历史高点的，基本都是人口持续流入、产业持续升级、土地资源稀缺的核心区域。郊区、远郊、人口流出的城市，很多房子即使名义价格接近以前，扣除通货膨胀以后，实际价值仍然没有恢复。
中国未来会不会回到2021年的高点？
我认为，不能简单套日本，也不能简单套美国。中国既有城镇化还没有完全结束的一面，也有人口负增长、住房拥有率较高、库存压力较大的现实，还有政策调控能力远强于欧美国家的特点。
所以未来更大的概率不是全国一起上涨，也不是全国一起下跌，而是持续分化。
核心城市、核心地段、优质资产，有可能率先修复，甚至重新创出历史高点。而大量人口流出的三四线城市，恢复难度会明显更大，甚至长期都很难回到2021年的价格。
讨论房价一定要心平气和，研究规律，而不是研究情绪。恨房价的人，希望它永远跌；有房的人，希望它马上涨。但市场从来不会按照情绪运行，只会按照经济、人口、资金和政策的规律运行。
从全球房地产历史来看，一轮真正的大调整以后，房价能够重新回到上一轮高点，通常都不是三五年的事情，而是一个十年以上的长期过程。
真正能够穿越周期的，也永远是那些最优质的城市、最优质的地段和最优质的资产。
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